Проблемы правового регулирования земельных вопросов


Отсутствие законодательно урегулированных, четких схем взаимодействия между ними приводит к многократному финансированию государством идентичных работ, а также делает более затратной и протяженной во времени процедуру регистрации прав и обременений для собственника объекта недвижимости [12].

Трутнев отмечает, что сегодня имеют место неоднократные повторения одних и тех же или схожих компонентов кадастрового и технического учета [13]. При координирующей роли Минюста России в стране была сформирована единая система государственной регистрации недвижимого имущества, в рамках которой действуют учреждения юстиции, их филиалы и представительства. Однако учреждения юстиции и органы кадастрового учета оснащены разными программно-техническими средствами и используют несовместимые между собой информационные системы ведения реестров, что препятствует созданию единого информационного пространства и делает почти невозможным обеспечение обмена данными с земельными кадастровыми палатами.

Необходимость решения этого вопроса подчеркивается в выступлениях представителей Росзем-кадастра на отечественных и международных конференциях.

Так, первый заместитель руководителя Росземкадастра В. Дублирование функций учета связано с тем, что существовавшая до вступления в силу ЗК РФ обособленность таких объектов недвижимого имущества, как земельный участок и находящиеся на нем здания, строения, сооружения, привело к существованию двух систем учета объектов недвижимости: Кроме того, ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Законодательное закрепление данного положения означает отход от традиционной советской модели технической инвентаризации зданий и сооружений без учета земли и переход к общепринятому в мире рыночному пониманию термина недвижимости, объединяющего в себе в единое целое земельный участок и расположенные на нем строения [16]. Существующее распределение функций описания объектов недвижимости с целью проведения сделок противоречит действующему законодательству, международному опыту, а также интересам участников рынка.

Приведение структуры управления государственных органов исполнительной власти в соответствие с действующим законодательством потребует сконцентрировать ведение функций учета единых объектов недвижимого имущества в одном федеральном органе исполнительной власти. Существующие позиции могут быть представлены в виде следующего обобщения: Земельное право представляет собой самостоятельную отрасль права, имеющую свой предмет и метод регулирования; Земельное право регулирует только часть земельных отношений, а вторая часть регулируется нормами гражданского права, следовательно, нельзя говорить о наличии земельного права как самостоятельной отрасли права; Земельное право не образует отрасли права, так как является частью природоресурсного права и соответственно входит в состав экологического права; именно экологическое право рассматривается в данном случае в качестве самостоятельной комплексной отрасли права [2.

По нашему мнению, вполне можно говорить о существовании земельного права как комплексной отрасли права, которая к настоящему моменту уже заняла достаточно прочное место в правовой системе современной России. Но следует учитывать, что отдельные отношения в сфере землепользования регулируются административным, гражданским и даже уголовным правом. Это и определяет комплексный характер данных отношений. Помимо названных проблем, стоящих перед юридической наукой на современном этапе, можно выделить и иные проблемные вопросы, дискутируемые правоведами и ждущие своего разрешения.

Удивительно, но факт! Что же их роднит?

К ним относятся следующие аспекты: Также остро стоят вопросы о рациональном использовании и сбережении земель как национального достояния и условия выживания народа.

В этом аспекте земельное право тесно переплетено с правом экологическим. При этом формулировки действующего законодательства, использующего категорию "строительство", не подразумевают иных целей, к примеру, таких как освоение искусственно созданного земельного участка в рекреационных целях, для нужд сельского хозяйства и т. Поскольку рассматриваемый Федеральный закон распространяет свое действие на искусственные земельные участки, созданные на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, возникает закономерный вопрос о правовом режиме искусственно созданных земельных участков, расположенных на водных объектах, находящихся в иных формах собственности как публичных, так и частных.

При этом в силу ч. Федеральный закон от 3 июня г. Таким образом, возникает необходимость в разработке, принятии и реализации нормативной правовой базы регулирования общественных отношений, связанных с созданием, эксплуатацией и оборотом искусственных земельных участков, расположенных на водных объектах, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации либо муниципального образования, а также в частной собственности. Возможность регулирования рассматриваемых правоотношений, как достаточно сложных на уровне местного самоуправления, при этом исключается.

Из систематического толкования п. Аналогичное положение содержится в ч. Федеральный закон от 25 октября г. Но при этом лишь треть из них имеет высшее профильное образование. Как результат - невысокое качество их работ. В связи с этим следовало бы рассмотреть возможность вернуть межевые работы в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения землеустроителям. Градостроительные отношения, которые за последние годы вышли далеко за границы населенных пунктов и мест их перспективного расширения.

Удивительно, но факт! Поэтому под терминами участок недвижимости и объект недвижимости имеется в виду одно и то же, а именно земельный участок.

Фактически они охватывают уже всю территорию страны, что влечет за собой естественный конфликт градостроительного и земельного права не осуществлено четкое разграничение между этими отраслями, как, например, между земельным и гражданским правом. Причем с момента принятия Градостроительного кодекса Российской Федерации наметилась опасная тенденция расширения сферы действия градостроительного законодательства в ущерб земельному законодательству это и правила землепользования и застройки, и градостроительные регламенты, и стремление осуществлять межевание земельных участков по правилам градостроительного законодательства.

Экологические и природоресурсные лесные, водные правоотношения. Состояние земель взаимообразно влияет на иные природные среды.

Развитие соответствующих правоотношений осуществляется в рамках совершенствования специальных отраслей законодательства и, как правило, это связано с земельными отношениями. Так, в настоящее время лес, водные объекты не могут быть самостоятельными предметами гражданского оборота - только как принадлежность земельного участка.

Правоотношения, связанные с определенными аспектами землепользования земельное налогообложение, ответственность за земельные правонарушения и т. Здесь надо выделить затянувшееся введение единого налога на недвижимость. При его введении следует обеспечить: В серьезную проблему превратилось выделение земельных участков и для Администрации Миасского городского округа.

Предприимчивые граждане отслеживают публикации в газете, и в Администрацию поступают заявления от лиц, которые готовы брать участки в аренду или выкупать их под любые цели и любых размеров. Этих граждан интересуют любые участки в любом районе города — от Новоандреевки до Ленинска. Если на участок, указанный в извещении, поступают заявления от нескольких лиц, то его необходимо выставлять на торги. А перед этим Администрация должна его сформировать, поставить на кадастровый учет, провести независимую оценку.

А все это — время и деньги, которые не запланированы в бюджете. В итоге процедура выделения земли гражданину останавливается К сожалению, процедура так закреплена законодательством, что со стороны Администрации нет правовых оснований для обращения в правоохранительные органы На сегодняшний день проблема земельного рейдерства является одним из основных препятствий для дальнейшего эффективного развития земельных отношений и требует незамедлительного решения на законодательном уровне.

Удивительно, но факт! Таким образом, Кодекс вывел территорию Республики Башкортостан из-под действия федерального земельного законодательства.

Очевидно, что необходимо найти выход из сложившейся ситуации, вполне типичной для муниципальных образований. Ряду правоведов эффективным решением в данной ситуации видится внесение изменений в нормы ЗК РФ, предписывающие предоставление земельных участков в собственность или в аренду для любого вида жилищного строительства исключительно на открытых аукционах. Однако при таком решении проблемы необходима будет федеральная целевая программа по финансированию проведения органами местного самоуправления инвентаризации земель населенных пунктов на предмет формирования участков с вынесением их на торги.

Поэтому такое решение проблемы потребует колоссальных затрат. В данной ситуации возможен и другой выход, к заявлениям граждан о предоставлении им земельного участка для индивидуального жилищного строительства должна прикладываться схема расположения земельного участка для размещения объекта, выполненная на картографическом материале в соответствующем масштабе. Таким образом, рейдер не сможет направить несколько заявок на все земельные участки для индивидуального жилищного строительства, информация о которых опубликована в местной газете.

Для этого ему придется понести ощутимые расходы на формирование проекта границ каждого участка, на который он направил заявку, без всяких гарантий, что потраченные суммы он сможет впоследствии вернуть.

Рейдерство должно стать экономически невыгодным Другим, не менее важным, является вопрос о допустимости аренды участков из числа земель общего пользования. Казалось бы, вопрос не так сложен. Однако, столкнувшись с ним в реальности, изучив не единообразную практику применения судами п.

Удивительно, но факт! Часть первая под ред.

Суть проблемы состоит в том, что в соответствии с п. Однако в практике арбитражных судов вопрос решается не так однозначно. При ответе на данный вопрос складывается две основные позиции, взаимоисключающие друг друга, но существующие в реальности и порождающие противоречивую судебную практику. Согласно первой позиции передача участка из земель общего пользования в аренду запрещена, так как противоречит норме п.

Данное предположение подтверждается и примерами из судебной практики. Принимая во внимание правовое положение, целевое назначение и разрешенное использование территорий общего пользования, предоставление обществу спорного земельного участка площадью кв. Передача такого земельного участка в аренду конкретному пользователю, в том числе для целей, не связанных со строительством, будет противоречить основным принципам земельного и градостроительного законодательства и повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц.

Суд пришел к выводу, что поскольку спорный земельный участок относится к землям общего пользования, суд апелляционной инстанции97 правомерно признал недействительным договор аренды земельного участка в части передачи в аренду ответчику земельного участка, как несоответствующие действующему законодательству.

Похожие статьи

Противоположная позиция состоит в том, что передача участка из земель общего пользования в аренду не противоречит п. И данное толкование также находит примеры практического применения.

Так как территории общего пользования предназначены для беспрепятственного пользования неограниченного круга лиц, то указанные участки могут находиться только в государственной и муниципальной собственности и предоставляться лишь во временное пользование бессрочное пользование, аренду, субаренду.

Обе позиции заслуживают внимания. Однако, более верным представляется второй подход. Не всякая аренда предполагает получение исключительного права пользования земельным участком. Следовательно, до тех пор, пока отдельное пользование по договору аренды не исключает возможности общего пользования, противоречия закону нет. Второй подход прослеживается и в аренде лесных участков, арендатор которых в силу закона не вправе лишить кого-либо доступа к участку, а также в п.

Земельные участки общего пользования не относятся к изъятым из оборота. Ограничения в обороте связаны только с оформлением прав собственности, соответственно, должен применяться общедозволительный тип правового регулирования. Однако пока данный вопрос конкретно не разрешен на федеральном уровне, в судебной практике не будет единообразного решения подобных казусов. Вышеизложенное позволяет сформулировать следующие выводы.

Земельное законодательство предусматривает процедуру предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства на торгах. Однако, в некоторых случаях их проведение не является обязательным. В связи с этим зачастую возникают проблемы с земельным рейдерством.

Разрешение данных проблем возможно, путем дополнения абз. Что касается земель общего пользования, то прямых ограничений на их аренду не установлено. Основания же для запрета передачи в аренду таких земель, которые зачастую приводятся судами, представляются неубедительными. Поэтому необходимо предусмотреть возможность аренды таких земельных участков на федеральном уровне, дополнив п. Данные действия могут совершаться без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог.

При этом следует отметить, что п. Таким образом, субаренда залог, передача арендных прав в уставный капитал движимого имущества требует согласия арендодателя, в то время как аналогичные действия в отношении земельного участка предполагают лишь уведомление Применение данных положений ЗК РФ привело к тому, что оборот такого специфического объекта, как земельный участок, регулируется более либеральными по своему содержанию нормами, чем нормы об аренде движимого имущества Уступка прав и обязанностей по договору аренды в силу сочетания в себе цессии и перевода долга требует в соответствии со ст.

При этом ни гражданское, ни земельное законодательство не устанавливают никаких особенностей совершения договоров цессии и перевода долга, предметом которых являются права на земельный участок. Помимо принятия кодифицированных законодательных актов о земле в субъектах Российской Федерации прослеживается явная тенденция издавать специальные законы, регулирующие отдельные земельные вопросы.

На федеральном уровне только сейчас Правительство Российской Федерации решилось на внесение подобных нормативных актов. В году им внесены проекты федеральных законов "О государственном земельном кадастре", "Об оценке земель", "О государственных и муниципальных землях" и "О землеустройстве". Пока вступил в действие лишь Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", а какова будет судьба иных законопроектов, неизвестно.

То ли они успешно пройдут все стадии законодательного процесса, то ли их постигнет судьба Земельного кодекса Российской Федерации. В субъектах Российской Федерации издание подобных законодательных актов уже идет весьма интенсивно, причем с явными признаками ускорения.

В частности, можно перечислить следующие законодательные акты: Закон Нижегородской области от 28 октября г. Приведенный перечень специальных законодательных актов о земле говорит о масштабах соответствующей работы на региональном уровне и в географическом, и во временном, и в тематическом плане. В условиях, когда специальные федеральные законы о земле не принимаются, федеральный законодатель пошел по пути включения отдельных норм земельного права в федеральные законы, не входящие в систему земельного законодательства.

Субъекты Российской Федерации пошли по тому же пути. Третьей тенденцией в развитии земельного законодательства на региональном уровне является регулирование земельных вопросов в законодательных актах, хотя и затрагивающих земельные вопросы, но имеющих иной предмет регулирования. Чтобы не быть голословным, назову некоторые законодательные акты: Закон Республики Башкортостан от 29 июля г. Из публикаций в средствах массовой информации, а также из специальной юридической и иной литературы видно, что многие специалисты не знают о наличии указанных региональных законов либо намеренно не обращают на них внимание.

Обсуждается или анализируется лишь федеральное законодательство о земле. Однако следует иметь в виду, что региональные законы -это законы действующие, и именно на их основе решаются многие возникающие на практике вопросы. Схоластические рассуждения об их неконституционности и незаконности, пусть и подтвержденные ссылками на общие требования федерального законодательства, вряд ли будут иметь серьезные юридические последствия.

Федеральных законов о земле, по существу говоря, еще нет, а те законодательные акты, которые содержат нормы земельного права, неконкретны либо их правомерность спорна с точки зрения Конституции Российской Федерации.

Независимо от взгляда на проблемы соотношения федерального и регионального земельного законодательства, знание земельного законодательства субъектов Российской Федерации сейчас необходимо.

Рассмотрев правовые основы и тенденции развития земельного законодательства на региональном уровне, целесообразно проанализировать общие особенности регулирования земельных отношений в отдельных субъектах Российской Федерации. Общие особенности регулирования земельных отношений в отдельных субъектах Российской Федерации Земельное законодательство каждого субъекта Российской Федерации очень специфично.

Тем не менее с изрядной долей условности их все же можно сгруппировать. При этом в основу соответствующей градации необходимо положить политическую составляющую. Как бы ни хотелось уйти от политической подоплеки земельно-правовой проблемы, она неизбежно возникает. Сделать вид, что ее не существует, значит отказаться взглянуть правде в глаза.

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

О том, насколько политически целесообразны те или иные действия в земельно-правовой сфере, могут квалифицировано судить, наверное, только политики и политологи.

В данном случае хотелось бы оценивать обстановку с точки зрения норм Конституции Российской Федерации, законодательства и правил юридической техники. Названный подход оправдан хотя бы потому, что почти всегда при рассмотрении земельно-правовой проблемы собственно юридическая сторона часто уходит, уступая место идеологическим спорам, где у оппонентов превалируют их политические пристрастия.

Это характерно и для государственных служащих и ученых, в том числе юристов. В настоящее время действует Конституция Российской Федерации, которая закрепляет основы рыночной экономики, поэтому следует с правовой точки зрения обосновывать необходимость реализации конституционных требований при решении земельно-правовой проблемы. Все субъекты Российской Федерации в той или иной мере закрепляют основы рыночной экономики в земельной сфере.

Различия состоят в степени их последовательности. Одни субъекты Российской Федерации пошли в решении соответствующих задач дальше, чем федеральный центр, другие стремятся идти с ним в ногу, а третьи отстают от него, не желая в полной мере принимать рыночные отношения в земельной сфере. Следует еще раз подчеркнуть условность этого деления, поскольку в субъектах Российской Федерации, принадлежащих к названным группам, по одним направлениям наблюдается явный прогресс в развитии земельного законодательства, а по другим - наоборот.

Удивительно, но факт! Пункт 5 статьи 3 вышеназванного Договора отнес к ведению Республики Башкортостан решение вопросов владения, пользования и распоряжения землей, являющейся достоянием собственностью ее многонационального народа в соответствии с законодательством Республики Башкортостан и соглашениями с федеральными органами власти Российской Федерации.

Одни субъекты Российской Федерации демонстрируют свою самостоятельность в решении земельных вопросов, а другие стремятся не выходить за рамки федерального законодательства, есть субъекты Российской Федерации, которые воспринимают позицию федеральной законодательной либо исполнительной власти.

При таких обстоятельствах утверждать, что в одних субъектах Российской Федерации земельное законодательство лучше, чем в других, по меньшей мере некорректно. Исходя из изложенного, следовало бы дать характеристику земельного законодательства субъектов Российской Федерации, регулирующих земельные отношения на основе: Земельное законодательство Республики Башкортостан и Республики Татарстан Основным законодательным актом, регулирующим земельные отношения на территории Республики Башкортостан, является Земельный кодекс Республики Башкортостан его новая редакция изложена в Законе Республики Башкортостан от 25 февраля г.

Согласно статье 1 этого Кодекса в соответствии с Конституцией Республики Башкортостан и Договором Российской Федерации и Республики Башкортостан от 3 августа года "О разграничении предметов ведения и взаимном делегировании полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти Республики Башкортостан" земельное законодательство находится в ведении Республики Башкортостан.

Таким образом, Кодекс вывел территорию Республики Башкортостан из-под действия федерального земельного законодательства. Неправомерность этого шага представляется очевидной. Даже если абстрагироваться от достаточно убедительного утверждения о том, что Договор в части, противоречащей Конституции Российской Федерации и федеральным законам, не может считаться действительным, законность объявления земельного законодательства сферой исключительного ведения Республики Башкортостан является более чем спорной.

Пункт 5 статьи 3 вышеназванного Договора отнес к ведению Республики Башкортостан решение вопросов владения, пользования и распоряжения землей, являющейся достоянием собственностью ее многонационального народа в соответствии с законодательством Республики Башкортостан и соглашениями с федеральными органами власти Российской Федерации. В Договоре вообще не упоминается земельное законодательство, а под "собственностью" в данном контексте можно понимать только собственность Республики Башкортостан.

О регулировании земельных отношений исключительно башкирским законодательством в Договоре тоже ничего не говорится. Вместе с тем в Кодексе положения Договора интерпретированы региональной властью в соответствии с ее собственным пониманием, причем весьма далеким от буквального смысла соответствующих положений.

Следует подчеркнуть, что приведенные рассуждения имеют мало практического значения. Нормы, касающиеся действия на территории Республики Башкортостан лишь ее земельного законодательства, еще не признавались неправомерными. Если проанализировать содержание Кодекса, то выясняется, что подавляющее число его норм дублируют требования Земельного кодекса Российской Федерации, находящегося в настоящее время на рассмотрении Государственной Думы. В нем зафиксированы те же подходы к определению состава земельных ресурсов и к государственному управлению ими.

Однако по вопросам собственности на землю и гражданского оборота земельных участков Кодекс занял иную позицию, чем левокоммунистическое большинство Государственной Думы второго созыва. Признаны все формы собственности на землю, в том числе частная собственность, а также введен гражданский оборот земельных участков.

При этом запрещена частная собственность на земли, назначение которых препятствует их обороту, а также на некоторые земли сельскохозяйственного назначения.

Прямых указаний о частной собственности на иные земли, как правило, не имеется. Например, лишь из общих требований Кодекса можно сделать вывод о частной собственности на землю и гражданском обороте земельных участков в предпринимательской сфере.

Ключевые слова

Юридическим основанием для включения в Кодекс этих положений названа не Конституция Российской Федерации, а результаты республиканского референдума 17 декабря года о земле. Проблемы оформления земельных участков из земель муниципальной собственности, находящихся в фактическом пользовании граждан на примере г.

N 6; Дикусар В. N 5; Гришина Я. N 7; Ерш А. N 8; Корчемагина Е. N 12; Певницкий С. Актуальные проблемы вещных прав: Также следует указать, что на определенном этапе действовало Постановление Правительства Российской Федерации от 30 мая г.

Думается, нельзя делать данный документ неоспоримым доказательством административного присутствия в земельной сфере, хотя сам факт его существования приводит к определенным мыслям. Собрание актов Президента и Правительства РФ. Рассматривая выставленный на обсуждение вопрос, нельзя не сказать о мнении Н.

Кресниковой, которая в своей статье пишет, что "оборот земель является сложной системой, включающей три взаимосвязанные подсистемы: Как справедливо отмечает один из ведущих специалистов в сфере земельного права И. Иконицкая, "трансформация отношений земельной собственности в Российской Федерации связана не только с введением права частной собственности на землю. Анализируя в вышеуказанной статье вопросы права государственной собственности на землю, И.

Также считаем целесообразным при рассмотрении административно-правовых аспектов в сфере земельных отношений привести указанное в статье И. Братуся о том, что "земельные отношения - это отношения двоякого рода:



Читайте также:

  • Земля под сельское хозяйство в нижегородской области аренда
  • Федеральный сайт уфмс россии
  • Компенсации сотруднику при сокращении штата