Правовое регулирование сделок с недвижимостью диссертация


В то же время, наблюдается неравномерность в развитии системы правового обеспечения сделок с недвижимостью, порождаемая расхождениями динамики теории, практики и законодательной базы в данной области. В результате проведенного исследования автором высказывается предложения о внесении в определение недвижимости, данное законодателем, характеристики связи физической, правовой объекта недвижимости с землей и возможности урегулирования этой связи.

Автором впервые разрабатываются предложения по изменению норм ст. С целью упорядочения употребления данного термина впервые разработаны предложения по внесению изменений и дополнений в ст.

Сделаны выводы о том, что по своей сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством. Законодательно не урегулирован вопрос государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды, что порождает множество несоответствий между актами федерального значения и актами субъектов Российской Федерации. В работе обоснована точка зрения автора о том, что гражданское законодательство рассматривает нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации заключенных в отношении них договоров аренды.

Новизной характеризуется вывод о том, что в целях разрешения существующих правовых коллизий следует распространить действие п. Новизна работы заключается также в том, что автором разработаны конкретные предложения по внесению изменений и дополнений в ст. Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные выводы могут быть положены в основу последующей научной разработки мер по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при заключении, исполнении и государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом, разработки предложений по внесению изменений и дополнений в гражданское законодательство Российской Федерации.

Правовое регулирование обеспечения правомерности и законности сделок с недвижимостью

Так, во-первых, проведенный анализ показал, что существуют несоответствия друг другу нормативных актов федерального значения и множество несоответствий актов субъектов Российской Федерации актам федеральным, причем исследования выявили лишь небольшую их часть.

Необходима дальнейшая серьезная работа по приведению в соответствие федеральному законодательству актов субъектов Российской Федерации и актов одного правового поля друг другу. Во-вторых, как было выявлено, несоответствующие федеральному законодательству акты субъектов Российской Федерации положены в основу многих ведомственных актов этих субъектов.

Соответственно, также необходимо их более детальное исследование и разработка изменений, которые должны быть в них внесены.

Особое внимание должно быть уделено разрешению вопросов и актам, влияющим на налогообложение юридических лиц, так как неправомерными требованиями налоговых органов многим из них наносится материальный ущерб.

Кроме того, в ряде случаев возможны разночтения одного и того же термина, что также влияет в значительной степени на толкование законов и подзаконных актов гражданами и юридическими лицами, что соответственно приводит к различному их применению. И, наконец, как показало исследование внутренних актов регистрирующих органов лишь нескольких субъектов Российской Федерации, в регионах нет единообразия в проведении правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию тех или иных прав и сделок с недвижимым имуществом, нет единого для всех субъектов перечня документов, которые бы в конкретном случае подлежали бы истребованию у лица, обратившегося за такой регистрацией.

Перечни, выделенные в приложения к настоящей работе, могут явиться отправной точкой для проведения более детального анализа именно этой проблемы и разработки соответствующих единых методических рекомендаций.

Удивительно, но факт! Следует особо подчеркнуть, что вопрос о правовых режимах возникает, как правило, в отношении не всех звеньев правового регулирования, а главным образом в отношении субъективных прав.

Выводы, полученные в результате проведения настоящего исследования, могут быть использованы также в работе государственных регистраторов, судей по гражданским делам судов общей юрисдикции, в работе риэлторов.

Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили отражение в публикациях автора. По теме диссертационного исследования автором опубликованы работы, общим объемом 11,8 п. Основные теоретические положения и выводы диссертационного исследования получили свое отражение в преподавательской деятельности на юридическом факультете Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации. На основании полученных в ходе исследования выводов по запросам региональных учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество были даны правовые заключения: Выводы и результаты исследования применены в экспертной деятельности при проведении: Структуру работы определили основные ее цели и задачи.

Недвижимость в общем и каждый объект недвижимости в частности имеют важное значение в правовом пространстве любой страны, включая Российскую Федерацию. И важность их состоит не просто в немалой стоимости, но и в той роли, которую недвижимость играет в гражданском обороте.

Ключевые слова

Понятие рынка недвижимости обычно воспринимается как экономическая категория. Если данным термином обозначить совокупность всех возможных действий сделок , предметами которых являются земля, здания, сооружения и прочие вещи, обозначенные в ст.

Сложившийся в последние годы российский рынок недвижимости находится в кризисном состоянии. В Российской Федерации развитие оборота недвижимости идет при отсутствии системно-правового подхода со стороны федерального законодателя и правовой культуры населения в целом. Это определяет теоретическую и практическую значимость предпринятого исследования. Развитие рынка недвижимости играет важную роль в решении социальных проблем.

Необходимость развития оборота недвижимых объектов способствует повышению обеспеченности участников рынка жилыми и нежилыми помещениями, совершенствованию системы обслуживания собственников и владельцев недвижимости, внедрению новых средств информации и т.

Удивительно, но факт! Структура диссертации включает введение, две главы, заключение, список использованных нормативных и литературных источников.

Анализ существующего правового регулирования совершающихся на территории Российской Федерации сделок с недвижимым имуществом, и, в частности, проблем, возникающих в процессе их осуществления, а также разработка рекомендаций, позволяющих устранить некоторые существующие недостатки в этой сфере, представляются особенно актуальными. Состояние научной разработанности проблемы. В современной юридической литературе и в сложившейся практике наблюдается недооценка значения роли недвижимого имущества, как одного из важнейших объектов гражданского оборота.

Количество работ в данной области, по сравнению с другими направлениями юридической науки, незначительно. Долгое время российские ученые и практики не акцентировали внимания на последних достижениях зарубежных исследователей по причине отсутствия в России права частной собственности на недвижимость и ее оборота, поэтому пробел в литературе по данной проблеме стал особенно ощутим после принятия Конституции года и нового Гражданского кодекса.

Появились научно-исследовательские центры, средние и высшие учебные заведения, призванные восполнить пробел в квалифицированных кадрах, действующих в сфере недвижимости например, Сибирский институт оценки и экспертизы собственности, который готовит оценщиков недвижимости и риэлтеров. Проводятся конференции по проблемам недвижимости, например, в прошлом году в Москве проводилась Всероссийская Конференция профессиональных участников рынка недвижимости.

Удивительно, но факт! Понятие и юридические признаки недвижимого имущества.

Но правовые проблемы, связанные с непосредственным совершением сделок с недвижимостью, поднимаются крайне редко, чаще обсуждаются проблемы экономические. Поэтому следует отметить почти полное отсутствие научных разработок, касающихся трактовок понятия недвижимости недвижимых вещей, объекта недвижимости , ее правового статуса, регулирования сделок с недвижимостью и т. В последнее время, как отмечает Е. Предлагалось, ввиду отмены государственной регистрации сделок, вновь ввести их обязательное нотариальное удостоверение.

Это якобы будет способствовать проверке законности содержания сделки и даст дополнительные гарантии защиты прав и интересов, вытекающих из нее. В дальнейшем римское право действительно включило публичность как необходимое условие сделок с недвижимостью. Изложенное, бесспорно не претендуя на более или менее исчерпывающий анализ лишь некоторых касающихся исследуемой темы представлений историков и правоведов о древнем праве, все же позволяет сделать определенные выводы, которые, по нашему мнению, весьма показательны и сущностны для дальнейшего уяснения особенностей возникновения и природы как собственно объектов недвижимого имущества, так и их системного построения.

Во-первых, недвижимое и движимое имущество в современном понимании с начального этапа формирования как объекты гражданских прав абсолютно самостоятельно и независимо друг от друга включались в сферу правового регулирования, причем недвижимое имущество возникало вследствие публичной воли, а нарушенное право на объекты недвижимого имущества защищалось как право публичное.

Во-вторых, деление объектов вещей древнего права лишь условно соответствует современной, достаточно четкой и недвусмысленной дихотомии - недвижимые и движимые вещи, поскольку в римском праве критерии подобных делений включали природные свойства вещей, лишь исчерпав иные признаки, в первую очередь функциональные.

В-третьих, отсутствие или ослабление формального, публичного порядка владения недвижимым имуществом на праве собственности и совершения сделок с ним, благоприятное для простоты и эффективности экономического оборота, столь же неблагоприятно и в конечном счете губительно собственно для статики и динамики объектов недвижимого имущества, поскольку любая недобросовестность и даже неосмотрительность участников сделок с недвижимостью влечет большие негативные последствия, чем ожидаемые преимущества упрощенного оборота.

Это, впрочем, более характерно для развивающегося права, практически полностью основанного на регулировании отношений исключительно через реализацию позитивной нормы. Позднее, в эпоху великих буржуазных революций, изменились представления о недвижимости и праве собственности с позиций регулирования преимущественно публичным правом в сторону частноправовой составляющей. Французский гражданский кодекс одним из первых систематизировал объекты недвижимого имущества и дал главный критерий, остающийся до настоящего времени классическим и, по существу, единственным , деления имущества на недвижимое и движимое - прочная связь с землей.

Все имущества являются движимыми или недвижимыми. Базовая и лаконичная норма Французского гражданского кодекса уже два столетия служит отправной точкой всех последующих цивилистических исследований и законодательных воплощений, в том числе и в отечественном праве. Данный Указ устранил различия между вотчинами и поместьями.

Удивительно, но факт! За рубежом развитие и изучение правового статуса недвижимого имущества имеет долгую историю.

Под недвижимостью понималась часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи. После революции г. В первом Гражданском кодексе РСФСР традиционное деление объектов гражданских прав на движимое и недвижимое имущество было официально исключено. Естественно, необходимо указать, что деление фактически присутствовало, хотя и не было легализовано.

Что касается отсутствия официального деления вещей на движимые и недвижимые, то на этот счет, ученые цивилисты сделали единодушный вывод: Таким образом, различие есть всегда, независимо от отношения к нему властьимущих, так как это самое различие основано на объективных признаках, не обратить внимание на которые невозможно.

В качестве вывода можно по историческим этапам отобразить способ перехода прав на недвижимые объекты: Манципация — переход права на недвижимость осуществлялся посредством приобретательской давности. Исторически первым способом перехода недвижимой вещи от одного лица к другому, служила манципация, закрепленная в Законах ХII таблиц.

Традиция — переход права следовал за передачей вещи, то есть посредством вручения вещи. Теперь право приобретателя возникает моментально: В тот же момент прекращается право отчуждателя. Публичность — переход права осуществлялся в момент внесения записи в специальную книгу поземельная книга, реестр и т. Правовой режим самым общим образом можно определить как порядок регулирования, который выражен в многообразном комплексе правовых средств, характеризующих особое сочетание взаимодействующих между собой дозволений и запретов а также позитивных обязываний и создающих особую направленность регулирования.

Итак, если правовой режим это особая направленность правового регулирования, то, прежде всего, необходимо указать здесь, что же такое правовое регулирование? Правовое регулирование — это особый правовой инструментарий механизм, комплекс правовых средств призванный юридически гарантировать достижение правовых задач в рамках определенных типов, моделей юридического регулирования на общественные отношения.

Таким образом, сущность правового регулирования заключается в следующем: Следует особо подчеркнуть, что вопрос о правовых режимах возникает, как правило, в отношении не всех звеньев правового регулирования, а главным образом в отношении субъективных прав.

Правда, сама характеристика правовых режимов нередко дается применительно к определенным объектам. Так, специалист в области частного права, Л. Один из выдающихся и признанных ученых в области теории права С.

Магистерская диссертация — пример

Алексеев указывает на то, что каждому правовому режиму свойственно нечто общее в регулировании, некая общая направленность — запрет, дозволение обязывание. Что позволяет отождествлять их с типами правового регулирования: Так сказать через тип регулирования, можно выявить общую направленность запретительную или дозволительную воздействия права в конкретном правовом режиме.

До момента возникновения возможности использования объекта по назначению с ним не могут заключаться гражданско-правовые сделки, предусматривающие его использование, в связи с чем целесообразно: Право собственности на здания, сооружения и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Необходимо упорядочить употребление данного термина. Применительно к сделкам купли-продажи предприятий предприятие выступает как объект права, предмет соответствующего гражданско-правового договора, который в силу своей сложности имеет определенные особенности правового регулирования. В связи с этим предлагается: По своей правовой сущности аренда не может рассматриваться как вещное право, являясь исключительно договорным обязательством. Законодательно не урегулирован вопрос государственной регистрации дополнительных соглашений и изменений к договорам аренды, что порождает множество несоответствий между актами федерального значения и актами субъектов Российской Федерации в области правового регулирования краткосрочной аренды и аренды нежилых помещений в составе зданий и сооружений, значительно осложняет деятельность органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимость государственной регистрации изменений к договорам аренды недвижимости целесообразно поставить в зависимость от содержания соответствующего соглашения. Целесообразно также законодательно установить срок, в течение которого договор краткосрочной аренды, продленный по соглашению сторон, при совокупном сроке аренды свыше года подлежит обязательной государственной регистрации. Обосновано, что гражданское законодательство рассматривает нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений, в качестве самостоятельных объектов государственной регистрации заключенных в отношении них договоров аренды.

С целью разрешения правовых коллизий, возникших по данному вопросу, следует распространить действие п. На основании данных теоретических выводов предлагается: Практическое значение диссертации состоит в том, что полученные выводы могут быть положены в основу последующей научной разработки мер по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений, возникающих при заключении, исполнении и государственной регистрации отдельных сделок с недвижимым имуществом, разработки предложений по внесению изменений и дополнений в гражданское законодательство Российской Федерации.

Так, во-первых, проведенный анализ показал, что существуют несоответствия друг другу нормативных актов федерального значения и множество несоответствий актов субъектов Российской Федерации актам федеральным, причем исследования выявили лишь небольшую их часть.

Необходима дальнейшая серьезная работа по приведению в соответствие федеральному законодательству актов субъектов Российской Федерации и актов -одного правового поля друг другу.

Во-вторых, как было выявлено, несоответствующие федеральному законодательству акты субъектов Российской Федерации положены в основу многих ведомственных актов этих субъектов. Соответственно, также необходимы их более детальное исследование и разработка изменений, которые должны быть в них внесены.

Удивительно, но факт! Представляется, что этот перечень не является исчерпывающим.

Особое внимание должно быть уделено разрешению вопросов и актам, влияющим на налогообложение юридических лиц, так как неправомерными требованиями налоговых органов многим из них наносится материальный ущерб. Кроме того, в ряде случаев возможны разночтения одного и того же термина, что также влияет в значительной степени на толкование законов и подзаконных актов гражданами и юридическими лицами, что, соответственно, приводит к различному их применению.

И, наконец, как показало исследование внутренних актов регистрирующих органов лишь нескольких субъектов Российской Федерации, в регионах нет единообразия в проведении правовой экспертизы документов, поступивших на государственную, регистрацию тех или иных прав и сделок с недвижимым имуществом, нет единого для всех субъектов перечня документов, которые бы в конкретном случае подлежали бы истребованию у линз, обратившегося за такой регистрацией.

Удивительно, но факт! Подписано в печать

Правовое значение государственной регистрации сделок. Способы обеспечения обязательств по договору о залоге недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество. Некоторые вопросы рассмотрения в судах дел по данной проблеме. Это правило основывается на принципе исключительной территориальной компетенции нотариуса.

В свою очередь, указанный принцип корреспондирует с правилом о нотариальных округах, которые устанавливаются совместным решением органов юстиции и нотариальной палатой, как правило, в соответствии с административно-территориальным делением Российской Федерации. Подобный подход представляется разумным, поскольку позволяет аккумулировать информацию о сделках с недвижимым имуществом в одном нотариальном округе, что препятствует злоупотреблениям в этой сфере, а также упрощает процедуру укрепления прав на недвижимое имущество.

Значение нотариальной формы сделки с недвижимым имуществом заключается в том, что таковая в значительной степени облегчает процедуру доказывания определенных фактов. Особенно большое значение нотариальные. Защита имущественных прав добросовестного приобретателя 2. При таких условиях нахождение имущества в руках отчуждателя является единственным основанием для добросовестного предположения, что он собственник и для вступления с ним в сделку.

Черепахин указывал в обоснование теории доверия к внешнему фактическому составу и защиты видимости права В русской юридической литературе данной точки зрения придерживался И.

Покровский47, который обоснованно отмечает: Покровский также дал четкое обоснование. Поземельные книги имеют своей общей задачей представлять в каждый данный момент точное изображение юридического положения всякой недвижимости, входящей в состав данного округа.

Для достижения этой цели устанавливается правило, что всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение передача права собственности, установление залога или сервитута и т. Это так называемый принцип публичности всех вещно-правовых актов на недвижимость или иначе — принцип внесения. С другой стороны, полная уверенность для третьих лиц может быть создана только тогда, если они могут безусловно полагаться на сообщения поземельных книг.

Вследствие этого принцип публичности дополняется принципом достоверности: Поэтому ограничение виндикации в пользу добросовестного приобретателя является не революционным нововведением, а простой закономерностью развития гражданского права.

Вопрос о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя имущества от неуправомоченного отчуждателя, равно как и вопрос о прекращении права бывшего собственника имеют безусловный приоритет для практики.

Именно они определяют интерес тяжущихся сторон к использованию возможностей данного института. В проекте Российского Гражданского уложения г. В нем закреплены положения о приобретении права собственности движимой вещи от неуправомоченного лица, то есть именно то, чего сейчас так недостает современному правовому регулированию данного вопроса.

Эти нормы нашли отражение в приведенных ниже статье — Добросовестность приобретения вотчинных прав ст. Так, если имущество продано не собственником, покупатель приобретал право собственности в тех случаях, когда согласно ст.

Это случаи экспроприации имущества на основании революционного права или иные формы его перехода во владение трудящихся до 22 мая г. Виндикация по общему правилу ограничивалась самим наличием приобретателя приобретатель признается добросовестным, если он не знал и не должен был знать, что лицо, от которого он приобрел вещь, не имело права отчуждать ее. Вопросы выражения воли собственника на потерю владения кроме случаев кражи и потери , свойства таких объектов, как деньги и ценные бумаги на предъявителя, не принимались во внимание.

Государственные учреждения и предприятия имели право на неограниченную виндикацию и могли истребовать принадлежащее им имущество, незаконно отчужденное каким бы то ни было способом, от всякого приобретателя. В числе способов приобретения права собственности добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя занимает место весьма своеобразное.

В х годах прошлого века юридическая природа приобретения права собственности от неуправомоченного отчуждателя была исследована Б. По его мнению, добросовестное приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя является первоначальным способом приобретения права собственности, так как право собственности приобретателя не зависит от права собственности отчуждателя и от права собственности прежнего собственника.

Оно приобретается свободным от всяких обременений, если приобретатель добросовестно о них не знал и не мог знать. На сегодняшний день спор относительно возможности возникновения у добросовестного приобретателя права собственности на спорное имущество в случае отказа в виндикационном иске его собственнику является особенно острым.

Смотри также

Обусловлено это тем, что в Гражданском кодексе Российской Федерации г. Проблема усугубляется тем, что в Гражданском кодексе Российской Федерации г. Таким образом, возникла неопределенность в отношении правового режима вещи, которая не может быть истребована собственником. В связи с этим проявилось отрицательное отношение к самой возможности возникновения права собственности добросовестного приобретателя по основаниям, установленным ст.

Ярким сторонником этой позиции является К. Скловский52, который считает институт приобретательной давности единственным возможным основанием для приобретения добросовестным приобретателем права собственности на вещь в случае недействительности отчуждательной сделки. Его аргументация заключается в том, что приобретение права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя по основаниям ст.

На примере анализа норм Германского гражданского уложения г. Рахмилович в своей работе55указал на безвыходность данной ситуации, если не согласиться с тем, что Гражданский кодекс г. Иначе его владение лишилось бы материально-правового основания и основывалось бы только на отказе в иске предыдущему собственнику, то есть на юридическом факте процессуального права. Имело бы тогда это владение защиту против других лиц, имеющих титул?

Мог ли владелец распоряжаться вещью в данном случае? На эти вопросы нет однозначного ответа, что ставит добросовестных приобретателей и их контрагентов, а следовательно весь оборот в целом, в крайне неблагоприятное положение. В связи с этим В. Подобное изменение законодательства действительно устранило бы существующую неопределенность.

Document access rights

Рахмилович в своем предложении не учитывает различия оборота движимостей и недвижимостей, однако, несмотря на это, оно явно заслуживает внимания. Решение вопроса о разграничении сфер действия институтов приобретательной давности и добросовестного приобретения от неуправомоченного лица достигается и без вмешательства законодателя путем толкования действующего закона.

Традиционно одним из условий возникновения у добросовестного приобретателя вещи права собственности является сделка, направленная на переход права собственности или на установление другого вещного или обязательственного права: Допускается только один порок — отсутствие права на отчуждение. Конечно, он ведет к ничтожности сделки в силу несоответствия требованиям статей , ГК РФ, но в силу ст.

Таким образом, суд, установив необходимый юридический состав, делает вывод о наличии у добросовестного приобретателя права собственности. Такое право принадлежит исключительно суду, который в силу закона и при определенных условиях имеет право на закрепление положения, созданного действиями, порой незаконными.



Читайте также:

  • Выплаты при усыновление ребенка башкортостан
  • Какие последствия от лишения родительских прав