Обеспечением предоставляемых банком россии кредитов недвижимое имущество


Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита.

Залог - основной способ обеспечения кредита

Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования: На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки.

После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию: В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим: В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту.

Глава 7. Ипотечное кредитование объектов недвижимости

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку: При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности , документально подтверждаются доходы и обязательства.

Поручительство выдается на срок, указанный в договоре. Если срок не указан, то оно прекращается по истечении одного года с даты наступления срока исполнения обязательства.

Если должник не исполнил своё обязательство и в результате это сделал за него поручитель, то поручителю переходит право регресса, то есть он может предъявить должнику требование вернуть уплаченную сумму, заплатить процент на неё и возместить иные убытки поручителя.

Удивительно, но факт! На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Банковская гарантия Кредитные организации, в том числе банки Страховые компании Банковская гарантия— письменное обязательство гаранта, выдаваемое за вознаграждение по просьбе другого лица принципал заплатить его кредитору бенефициару соответствующую условиям обязательства денежную сумму на основании представленного бенефициаром письменного требования о его уплате. Если после такого уведомления гарант получает требование кредитора об уплате, то оно подлежит удовлетворению.

Основные характеристики операций

Такие правила могут быть следствием сути гарантии, как безусловного одностороннего обязательства и связаны с тем, что исполнение обязательства должником может оказаться ненадлежащим. Гарант может отказать кредитору лишь в следующих случаях: Продавцы жилья — ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выполняют [] государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость.

Удивительно, но факт! Кроме того, можно использовать страхование финансового риска потери работы заемщиком, страхование возможных судебных издержек и непредвиденных расходов, связанных с исполнением права кредитного учреждения на взыскание предмета ипотеки в случае неисполнения существенных условий ипотечного договора в том числе уклонения заемщика от страхования предмета ипотеки от рисков утраты и повреждения ; страхование ответственности профессиональных участников рынка недвижимости, а также некоторые другие виды страхования.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости — жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные муниципальные , так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Читайте также

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Поручители — физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам.

Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования. Инвесторы — юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.

Ипотечный рынок Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из рынка ипотечных кредитов первичного ипотечного рынка , рынка ипотечных ценных бумаг и рынка недвижимости.

Рынок ипотечных кредитов первичный ипотечный рынок охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства.

Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости. Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок.

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей кредиторов и залогодателей заемщиков , вступающих в соответствующие обязательственные отношения. Рынок ипотечных ценных бумаг вторичный ипотечный рынок. Твердый залог Одним из надежных способов сохранности передаваемого в залог имущества является твердый залог.

Участники операций

На практике имущество, передаваемое в твердый залог, как правило, опечатывается и находится под замком залогодержателя, но на территории залогодателя, то есть сам залогодержатель не имеет права ни пользоваться им, ни израсходовать его.

Данные условия о способе сохранности заложенного имущества оговариваются сторонами в договоре залога. Более того, на залогодателя могут быть возложены дополнительные обязанности по сохранности заложенного имущества, в том числе страхование данного имущества от рисков его утраты или повреждения. Выбор можно сделать между обычным залогом и закладом. В случае заклада у банка появляются особенные обязанности и права.

Одновременно по договору банк может приобрести право пользования предметом заклада. Таким образом имущественные выгоды должны направляться на покрытие расходов по содержанию указанного предмета или засчитываться в счет кредита.

Возможности применения заклада ограниченные. Связано с тем, что данный вариант предполагает изъятие имущества из хозяйственного оборота.

Удивительно, но факт! Одной из целей является создание системы ипотечного жилищного кредитования без необходимости ее поддержки значительным государственным финансирование.

С другой стороны, не всякий предмет залога по своим физическим характеристикам может стать предметом заклада. Поэтому в заклад попадают драгоценные камни, золото и изделия из него, валютные ценности, предметы искусства, некоторые виды движимого имущества автомобили и т.

В большинстве случаев предметы залога остаются у залогодателей. Но залогодержатель имеет право проверять документы и фактическое наличие предмета залога, требовать от залогодателя принятия мер по сохранности имущества и т.

Залог товаров в обороте При таком способе залога, предмет залога может оставаться во владении, пользовании и распоряжении залогодателя.

Удивительно, но факт! Что касается ответственности гаранта, то она устанавливается в п.

Обычно залогодатель вправе заменять одни товары другими товарами подобного же рода, но так, чтобы общая стоимость товаров не стала меньше указанной в договоре. Другими словами, предметом залога здесь оказывается не товары сами по себе, а суммарная стоимость товаров. Данный вид залога чаще всего применяется при кредитовании торговых и снабженческо-сбытовых предприятий.

При этом залогодатель должен вести специальный учет выбывающих и поступающих в замен выбывших предметов залога, имея в виду, что необходимо поддерживать обязательный их остаток на каждый день.

Удивительно, но факт! Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис.

Одним из слабых моментов этого вида залога следует считать отсутствие соответствующих средств возмещения стоимости заложенного имущества в случае его утраты.

Конструкция договора залога товаров в обороте предполагает замену реализованных товаров на иные товары, приобретенные от реализации. При этом существует опасность того, что залогодатель, реализовав заложенные товары, не сможет приобрести вместо них новые, на которые распространилось бы залоговое обязательство.

Залог ценных бумаг Предметом заклада могут быть облигации, акции, сертификаты, векселя и другие ценные бумаги. Эти ценные бумаги должны принадлежать заемщику на праве собственности.

Удивительно, но факт! Возможности применения заклада ограниченные.

Только в этом случае, в соответствии с действующим законодательством РФ, ценные бумаги могут быть отчуждены в пользу банка, в случае неисполнения заемщиком обязательств. Оценка бумаг производится и фиксируется в договоре заклада.

Для получения кредита заемщик заключает кредитный договор, в котором определяются условия выдачи и погашения кредита, взаимные обязательства, ответственность каждой из сторон и принимаемые гарантии. Одновременно, заключается договор заклада ценных бумаг, принадлежащих заемщику.

Заложенные ценные бумаги передаются заемщиком на хранение банку. Возврат заемщику с хранения принятых от него в заклад ценных бумаг производится банком только после полного погашения задолженности по кредиту, процентов за его использование и неустойки.

Если денежные средства, полученные при реализации заклада, превышают размер обязательств заемщика, то разница возвращается заемщику. Кредиты предоставлялись под обеспечение правами требования по кредитным договорам номинированным в долларах США на сроки 28 и дней.

Документы, регламентирующие проведение операций Для проведения операций в соответствии с Условиями кредитная организация должна в установленном порядке обратиться в уполномоченное подразделение Банка России для заключения договора об участии в операциях по предоставлению и погашению кредитов Банка России, обеспеченных ценными бумагами или правами требования по кредитным договорам далее — Договор об участии.

Контрагенты и критерии допуска к обеспеченным кредитам Банка России Обеспеченные кредиты предоставляются только российским кредитным организациям. Этот вид риска проявляется в недостаточности дохода, полученного от реализации предоставленного банку обеспечения кредита, для полного удовлетворения долговых требований банка к заемщику.

Удивительно, но факт! Транспорт, в свою очередь, должен быть в хорошем техническом состоянии, на ходу, не старше определенного возраста как правило, не более десяти - пятнадцати лет.

Риск кредитоспособности заемщика предшествует риску непогашения кредита, под ним принято понимать неспособность заемщика выполнять свои обязательства по отношению к кредиторам вообще. Каждый заемщик характеризуется индивидуальным риском кредитоспособности, который присутствует независимо от деловых отношений с банком и является результатом делового риска и риска структуры капитала.

Именно риск обеспечения кредита зависит от выбора вида обеспечения. Поэтому рассмотрим данный вид риска более подробно. Классификация видов риска обеспечения кредита представлена на рис. Виды риска обеспечения кредита Риск обесценивания залога связан с возможным изменением рыночной стоимости предмета залога в течение срока действия договора залога.

Цена предмета залога может меняться как в меньшую, так и в большую сторону. Чаще всего изменение происходит в меньшую сторону, так как помимо рыночных законов в этом случае еще действует фактор, связанный с физическим и моральным износом предмета залога.

Еще по теме § 4. Предоставление Банком России кредитов кредитным организациям:

Подобное изменение рыночной стоимости может привести к тому, что в случае необходимости после реализации предмета залога банк не сможет вернуть кредитные средства и компенсировать свои убытки в полном объеме. Риск утраты или повреждения предмета залога связан соответственно с полной потерей предмета залога либо с частичной потерей им своих свойств, что также приводит к снижению рыночной стоимости объекта залога либо к полной его утрате.

Правовой риск, как правило, связан с возможными нарушениями законодательства недобросовестными залогодателями. Например, в банк могут быть предоставлены поддельные документы, подтверждающие право собственности на заложенное имущество , или имущество может быть заложено несколько раз.

В данной ситуации банк может понести дополнительные финансовые, моральные, материальные и временные затраты.

Кодексы РФ

Риск неликвидности обеспечения подразумевает невозможность реализации предмета залога на рынке по обоснованной стоимости, а также возможную потерю предметом залога своей ликвидности в течение действия договора залога. Риск неправильной оценки предмета залога может возникать в случае отсутст-вия достаточного количества информации о предмете залога, низкой квалификации сотрудников, производящих оценку, либо при совершении сотрудниками должностного преступления например, подкупа.

Различают следующие виды залога: Что можно предложить банку в качестве залога? Это во многом зависит от того, какого рода кредит вы берете. Если банк выдает в кредит небольшую сумму, то, зачастую, в качестве обеспечения бывает достаточно одного или нескольких поручительств. При выдаче значительной суммы, как правило, оформляется договор залога.

Роль обеспечения лучше всего выполняет недвижимость.

Договор залога недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Недвижимость может быть любой. Это может быть квартира, гараж, дачный домик или офисное помещение. Причем, чем больше рыночная стоимость предлагаемой в залог недвижимости, тем большую сумму можно запросить у банка.



Читайте также:

  • Антокольская м.в. семейное право 3-е издание
  • Сбербанк ипотека документы для одобрения
  • Усыновление ребенка через интернет
  • Оспаривание завещания по закону основания